Bis die zuständige Behörde eine Baugenehmigung ausstellt, vergehen Wochen, wenn nicht sogar mehrere Monate. Längst nicht jeder potenzielle Bauherr möchte so lange warten und so kommt es immer wieder vor, dass Garage, Gartenhaus und Co ganz ohne Baugenehmigung aus dem Boden gestampft werden. Viele Bauherren sind sich den potenziellen Konsequenzen gar nicht bewusst. Immerhin warten diese nur, wenn die zuständige Behörde von dem Bau erfährt. Doch wer ohne Baugenehmigung baut, muss nicht nur mit einem Bußgeld, sondern im schlimmsten Fall auch mit Rückbaumaßnahmen rechnen.
Was passiert, wenn man ohne Baugenehmigung baut?
Generell gilt: Bauherrn sollten tatsächlich erst dann beginnen, wenn sie eine gültige Baugenehmigung haben. Unter Umständen werden bereits Vorarbeiten als Beginn der Baumaßnahme gewertet. Liegt dann keine Genehmigung vor, wird es schnell teuer. Dafür gibt es eine entsprechende gesetzliche Regelung. So stellt das Bauen ohne Genehmigung in Deutschland immer eine Ordnungswidrigkeit dar. Bei dem Bau handelt es sich in diesem Fall um einen Schwarzbau, der in entsprechender Form geahndet wird. Die Baubehörden sehen den Beginn der Baumaßnahmen in den Vorbereitungshandlungen. Dazu gehören:
- die Baustelleneinrichtung
- das Ausheben der nötigen Baugrube
- sämtliche Baggerarbeiten, die der Vorbereitung dienen
Welche Strafen drohen bei einem Bau ohne Genehmigung?
Fällt der Baubehörde auf, dass der Bauherr mit den Baumaßnahmen rund um den geplanten Bau bereits begonnen hat, kann ein beachtliches Bußgeld verhängt werden. Es ist aber auch möglich, dass die Mitarbeiter einen sofortigen Baustopp verlangen. Dadurch ziehen sich die nötigen Maßnahmen natürlich ungewollt in die Länge.
Ohne gültige Baugenehmigung riskieren Bauherren außerdem sowohl Förderungen als auch Darlehen. Deswegen sollten Verbraucher sich generell darum bemühen, den Antrag so früh wie möglich zu stellen. Hier gilt es zu bedenken, dass es nicht unüblich ist, dass ergänzend zum Antrag noch einige Dokumente nachgereicht werden müssen. Dadurch verlängert sich die Bearbeitung zusätzlich.
Wer nicht allzu lange auf eine gültige Baugenehmigung warten möchte, hat noch die Option, eine Teilbaugenehmigung zu erhalten. Diese wird dann von den Behörden für bestimmte Arbeiten erteilt. Hierbei kann es sich zum Beispiel um den Aushub der Baugrube handeln. Wichtig ist, sich aber auch diese Arbeiten immer schriftlich bestätigen zu lassen, um abschließende Streitereien zu vermeiden.
Im Anschluss müssen Bauherren aber auch daran denken, dass sie nicht über die genehmigten Arbeiten hinausgehen. Ist der Umfang der Teilbaugenehmigung ausgeschöpft, müssen auch die Bauarbeiten zunächst enden.
Die Höhe der Strafen, die bei einer fehlenden Baugenehmigung erteilt werden, variiert und ist teilweise von den Bundesländern abhängig. Ferner kommt es oftmals auch darauf an, um welches Bauvorhaben es sich handelt. In Bayern, aber auch in Niedersachsen und Sachsen sind die Bußgelder für einen Schwarzbau sehr hoch. Hier muss unter Umständen mit Summen von bis zu 50.000 Euro gerechnet werden.
Doch das ist noch nicht alles. Weitere Sanktionen, die in diesem Fall verhängt werden können, sind:
- der Abriss des bereits errichteten Gebäudeteils
- eine Untersagung der Nutzung
- ein Rückbau
Wann muss eine Baugenehmigung beantragt werden?
Entscheidend sind hier immer die Regelungen in der Landesbauordnung. Während für Wohnhäuser immer eine Baugenehmigung erstellt werden muss, gelten für Carport, Gartenhaus und Garage landesweit unterschiedliche Regelungen. Hier muss also immer das Regelwerk der Landesbauordnung durchforstet werden. Auf Nachfrage geben die Mitarbeiter der Bauämter hier aber gerne Auskunft.
Wichtig ist, dass für Schwarzbauten generell nie ein Bestandsschutz greift. Also, auch wenn der Bau erst Jahre nach den Arbeiten auffällt, besteht immer die Gefahr, dass es noch zu einem empfindlichen Bußgeld kommt oder die Baubehörde die Nutzung schließlich untersagt. Hier spielt es auch überhaupt keine Rolle, ob der Bau schon im Grundbuch eingetragen ist.
Ist es möglich, eine Baugenehmigung nachträglich zu beantragen?
Unter Berücksichtigung einiger Besonderheiten kann für sogenannte Schwarzbauten generell auch eine nachträgliche Baugenehmigung beantragt werden. In diesem Fall müssen Bauherren selbst aktiv werden. Die Herausforderungen, denen Bauherren hier entgegenblicken, sind nicht gering – ganz im Gegenteil, denn entscheidend ist nicht der Zeitpunkt, an dem der Schwarzbau errichtet wurde, sondern der, an dem die Baugenehmigung beantragt wird. Wichtig ist, dass der Schwarzbau auf dem aktuellen technischen Stand ist.
Liegt der Schwarzbau schon einige Jahre zurück, drohen mitunter hohe Modernisierungskosten, um etwa den aktuellen Anforderungen an den Umweltschutz oder den Energiestand gerecht zu werden. Weiterhin können immense Kosten durch neue Brand- und Schallschutzanforderungen entstehen. Wird von der zuständigen Behörde die Genehmigung für den Nachbau nicht nachträglich erstellt, weil dieser etwa den geltenden Gesetzen nicht gerecht wird, droht der Abriss, baurechtlich ist hier vom Rückbau die Rede.
Gibt es regionale Unterschiede bei den Strafen für Bauen ohne Genehmigung?
In den Bundesländern gilt die Landesbauordnung. Sie hält generell auch fest, welche Strafen drohen, wenn ohne eine gültige Genehmigung gebaut wurde. Sowohl bei der Höhe des Bußgeldes als auch bei den weiteren Strafen kann es demnach zwischen den Ländern zu erheblichen Abweichungen kommen. Die Höhe der Bußgelder variiert um mehrere zehntausend Euro. So können in Thüringen bis zu 50.000 Euro Bußgeld fällig werden, in Mecklenburg-Vorpommern dagegen maximal 10.000 Euro.
Für diesen Artikel ist das Team der VFR Verlag für Rechtsjournalismus GmbH verantwortlich.
Sie interessieren sich für Blockhäuser zum Wohnen, Bauweise und Blockhausbau?
Folge Blockhauslexikon auf X (ehemals Twitter) und Instagram
<< zurück zum Bloganfang <<
Lesetipps:
- Achtung vor verlockenden Angeboten mit fragwürdigen Werbeformulierungen!
- Baugenehmigung beantragen: Alles, was Sie zur behördlichen Bau-Erlaubnis wissen müssen
- Selbermachen: Warum professionelle Hilfe manchmal besser wäre
- Preiswerte Blockbohlenhäuser: Die faulen Tricks
- Ist ein Rohbausatz wirklich ein preiswertes Schnäppchen?